Здравствуйте. Россия, Кемеровская обл. , вопрос наследство/земельное право.
Есть участок в СНТ СН, был собственник бабуля, кт умерла давно. У нее 3 ребенка, двое из кт умерли. Третий не вступил в наследство, участком не пользуется. Согласно закона, неухоженные участки могут отойти обществу. Как это сделать, если нет никаких документов. С чего начать, мы хотели бы приобрести данный участок и оформить его грамотно.
Есть участок в СНТ СН, был собственник бабуля, кт умерла давно. У нее 3 ребенка, двое из кт умерли. Третий не вступил в наследство, участком не пользуется. Согласно закона, неухоженные участки могут отойти обществу. Как это сделать, если нет никаких документов. С чего начать, мы хотели бы приобрести данный участок и оформить его грамотно.
Ситуация связана с тремя основными рисками, о которых вы должны знать до начала любых действий.
Первый риск – наследники по праву представления. Даже если третий ребёнок не вступил в наследство, дети двух умерших детей (ваши возможные контрагенты) могут считаться фактически принявшими наследство, если они когда-либо появлялись на участке, косили траву или платили членские взносы. Для СНТ такой факт установить сложно, но в суде он всплывёт. Если вы договоритесь с одним из внуков, а окажется, что есть ещё внуки, вы рискуете купить долю, а не весь участок, или вообще остаться без сделки.
Второй риск – выморочность и муниципалитет. Если наследников нет, участок через год-два после смерти бабушки юридически перешёл к государству (ст. 1151 ГК РФ). Но местная администрация редко оформляет такие участки быстро. Однако если вы начнёте оформлять участок, администрация может предъявить свои права и потребовать выкупа уже у неё по рыночной, а не по символической цене. Кроме того, СНТ может обратиться в суд с иском об изъятии заброшенного участка, и если суд удовлетворит иск, участок отойдёт обществу бесплатно – и вы уже ничего не купите.
Третий риск – отсутствие документов. Без свидетельства о праве собственности на имя бабушки нотариус не откроет наследственное дело, а суд не установит факт владения, если нет доказательств. Старые членские книжки, выписки из протоколов СНТ до 1998 года – это ещё не право собственности. Вам придётся доказывать, что участок был предоставлен бабушке на законном основании (решение исполкома, акт о выделении земли). Без архива это почти невозможно.
Практический совет: не пытайтесь купить участок напрямую у «наследника» без оформления его прав. Это незаконно – продавец без свидетельства о регистрации права не может распоряжаться участком. Даже если заключите предварительный договор, СНТ может оспорить его. Лучше наймите юриста по земельным и наследственным спорам в вашем регионе. Без судебных процедур тут не обойтись, и ваши затраты могут превысить стоимость самого участка.
Сначала определите, кто является наследниками бабушки. Для этого направьте запрос к любому нотариусу по месту открытия наследства (последнее место жительства бабушки или место нахождения участка) о наличии заведённого наследственного дела. Если дело не заводилось, нотариус скажет, что наследники не обращались.
Далее действуйте так:
1. Проверьте, не вступили ли кто-то из детей или внуков (дети умерших детей наследуют по праву представления) в наследство фактически. Например, обрабатывали участок, платили взносы, ремонтировали дом. Если да – они считаются принявшими наследство, даже без заявления нотариусу.
2. Если наследников нет (все пропустили срок и не пользовались участком), участок признаётся выморочным и переходит в собственность муниципального образования. Тогда приобрести его можно только у администрации после оформления права собственности муниципалитетом.
3. Если наследники есть, но не оформлены, предложите им оформить наследство через суд (восстановление срока или установление факта принятия) или через нотариуса, если сроки ещё не вышли. После получения свидетельства о праве на наследство они смогут продать вам участок.
4. Одновременно запросите в правлении СНТ копию решения общего собрания о том, что участок признан бесхозяйным или необрабатываемым. Без такого решения и без суда СНТ не вправе изъять участок. Если СНТ подаст иск об изъятии, вы вправе вступить в дело как заинтересованное лицо, если заключите с наследниками предварительный договор купли-продажи.
Для восстановления документов на участок (если у бабушки не было свидетельства о собственности) обратитесь в Росреестр за выпиской ЕГРН. Если сведений нет – подавайте в суд заявление об установлении факта владения и пользования участком на праве собственности. К заявлению приложите любые старые документы: членскую книжку, квитанции об оплате взносов, справку из СНТ.
Здравствуйте. Ситуация у вас непростая, но совсем не безнадёжная. Да, закон действительно позволяет СНТ при определённых условиях требовать изъятия необрабатываемого участка (ст. 8 Федерального закона № 217-ФЗ). Но для этого нужно, чтобы участок имел собственника – либо наследников, либо государство. Пока права никем не оформлены, СНТ не может просто так «отобрать» землю. Это длительная судебная процедура, и общество идёт на неё редко.
С чего начать – с поиска документов. Не отчаивайтесь, что их нет. Обратитесь в правление вашего СНТ. Попросите выписку из реестра членов СНТ за те годы, когда бабушка была жива, и копию членской книжки на её имя. Если участок был предоставлен до 2001 года (до введения Земельного кодекса), то право собственности могло возникнуть в силу закона, даже без регистрации. Эти бумаги помогут восстановить право в суде.
Параллельно запросите в районной администрации архивные выписки о выделении земли под СНТ и списки членов товарищества. Также направьте запрос в Росреестр – получите уведомление об отсутствии записи о праве собственности. Это подтвердит, что участок не оформлен, и вам не придётся разбираться с чужими наследниками.
Что касается наследников. Если третий ребёнок жив и не вступал, но и не отказывался, он вправе восстановить срок принятия наследства в суде, если докажет, что не знал о смерти или не мог обратиться вовремя. Шанс есть, но небольшой, особенно если прошло много лет. Гораздо реальнее, что наследство признают выморочным. Тогда земля перейдёт в муниципальную собственность. Это даже упростит вам задачу – вы сможете обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении этого участка в аренду или выкуп. Цена будет рыночной, но процесс более предсказуемый, чем через наследников.
Не пытайтесь договориться с СНТ «по-тихому». Официально купить участок у общества нельзя, если у общества нет на него права собственности. Единственный легальный путь – сначала оформить право на участок (на наследника, на муниципалитет или через суд как на ваше собственное – если вы давно пользуетесь и открыто владеете, но это вряд ли). Рекомендую нанять местного адвоката по земельным делам. В Кемеровской области суды лояльны к садоводам, и практика восстановления прав на старые участки есть. Не бросайте это дело – земля в СНТ только дорожает.