День добрый. Хотелось бы узнать, продаю квартиру, единственное жилье, во время продажи, наложили запрет на регистрационные действия за кредит, взятый в 2014 году сумма 350 тыс. руб. Можно ли как то решить законно вопрос о снятии запрета, чтобы продать квартиру?
Главная/
Вопросы юристам/Вопрос 585
В процессе
Здравствуйте. Не отчаивайтесь, закон на вашей стороне. Запрет на регистрационные действия наложен в рамках исполнительного производства, но ваша квартира — единственное жильё. По статье 446 Гражданского процессуального кодекса на такое имущество нельзя обратить взыскание. Приставы не могут её изъять и продать. Однако запрет на сделки — это не взыскание, а обеспечительная мера, и тут есть нюанс: формально пристав вправе запретить регистрацию, даже если саму квартиру продать нельзя. Но это не значит, что выхода нет.
Самый надёжный путь — договориться с банком. Объясните кредитору: вы хотите продать квартиру и из вырученных денег полностью погасить долг. Попросите их отозвать исполнительный лист или дать приставу письменное согласие на снятие запрета. Банкам выгоднее получить деньги сейчас, чем ждать годами. Если банк согласен — пристав обязан снять запрет.
Если банк не идёт на контакт, идите к приставу с заявлением о снятии запрета в связи с иммунитетом единственного жилья. Приложите выписку из ЕГРН, что другой недвижимости у вас нет. Откажет — обжалуйте в суде. Практика Верховного суда такова: запрет на регистрационные действия в отношении единственного жилья, если должник не скрывается и не уклоняется, признаётся незаконным, потому что мешает исполнить решение за счёт продажи этого же имущества. Сумма долга небольшая (350 тыс.), а квартиру вы продаёте именно для расчёта. Суды в таких случаях идут навстречу. Действуйте спокойно, но быстро.
Ситуация нестандартная, и здесь есть риск, о котором важно предупредить. Формально судебный пристав-исполнитель вправе наложить запрет на совершение регистрационных действий в отношении любого имущества должника, включая единственное жильё (ст. 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Это обеспечительная мера, а не обращение взыскания. Поэтому ссылка на ст. 446 ГПК РФ (исполнительский иммунитет единственного жилья) напрямую не отменяет запрет — пристав может сказать, что он не собирается продавать квартиру, а просто блокирует сделки, чтобы вы не «спрятали» актив.
Главный риск: если вы попытаетесь продать квартиру с запретом, Росреестр остановит регистрацию перехода права. Покупатель не сможет оформить собственность. Договор купли-продажи будет заключён, но не зарегистрирован, а это не порождает перехода права.
Что делать, чтобы минимизировать риски:
1. Не пытайтесь продавать квартиру, пока запрет не снят. Это только усугубит положение — вы потеряете время и, возможно, покупателя.
2. Самый быстрый и надёжный способ — погасить долг полностью. Тогда пристав обязан снять все ограничения. Учитывайте, что к сумме 350 тыс. руб. за 2014 год могли добавиться проценты и исполнительский сбор. Уточните итоговую сумму в ОСП.
3. Если погасить сразу не можете, попробуйте заключить с банком мировое соглашение о рассрочке. Утверждённое судом мировое соглашение — основание для прекращения исполнительного производства и снятия запрета.
4. Обжаловать запрет в суде можно, но только если докажете, что он делает невозможным исполнение обязательства (вы не можете продать квартиру, чтобы рассчитаться). Суды иногда идут на это, но гарантий нет. Без адвоката с опытом по 229-ФЗ лучше не рисковать — проигранный процесс только затянет дело.
Добрый день. Ситуация неприятная, но решаемая. Вот что нужно делать по шагам:
1. Получите в УФССП (у пристава, который ведёт ваше производство) постановление о запрете регистрационных действий. Уточните точную сумму долга с учётом исполнительского сбора (обычно 7% сверху).
2. Подайте приставу письменное заявление о снятии запрета в связи с тем, что квартира является вашим единственным жильём, и вы намерены её продать, чтобы погасить долг. Приложите выписку из ЕГРН о том, что другого жилья у вас нет.
3. Если пристав откажет, обжалуйте его действия старшему судебному приставу или в районный суд по месту нахождения ОСП. В суде ссылайтесь на ст. 446 ГПК РФ — на единственное жильё нельзя обратить взыскание, а запрет регистрации фактически блокирует ваше право распоряжаться имуществом, хотя долг незначительный.
4. Одновременно договаривайтесь с банком-взыскателем: предложите погасить долг из средств, вырученных от продажи квартиры, а пока попросите его отозвать исполнительный лист или дать согласие на снятие запрета. Письменное согласие банка — основание для пристава прекратить ограничения.
5. Если ничего не помогает, идите в суд с иском об освобождении имущества от ареста. Это крайняя мера, но по таким делам практика положительная: запрет на регистрацию единственного жилья суды часто снимают, так как он нарушает баланс интересов.