У моего знакомого есть жилой дом и земельный участок в одном из приграничных сел Белгородской области, проживание в котором невозможно из-за обстрелов со стороны Украины, и жители которого переселены в другие населенные пункты с предоставлением взамен в собственность другого жилья. Дом принадлежал изначально его отцу, который давно умер, потом там жила его мать, которая наследство после мужа не оформила, но приняла фактически. Сам знакомый после смерти матери в этом году подал заявление нотариусу. Другого жилья у него ни в собственности, ни в пользовании нет, он сейчас живет у сожительницы. В наследство ему придется вступать через суд, но чисто правовых проблем здесь нет. Проблема в том, что на дом нет технической документации. Инвентаризация в БТИ не проводилась, сделать геодезическую съемку и изготовить технический план дома невозможно, т.к. пребывание граждан в этом населенном пункте запрещено. Выезжать туда очень опасно. И Росреестр может отказать в связи с этим в кадастровом учете. Для него этот дом — единственная зацепка для получения по программе другого жилья. Как ему быть с технической документацией?
Главная/
Вопросы юристам/Вопрос 614
В процессе
В соответствии со ст. 1111, 1152-1154 ГК РФ, принятие наследства осуществляется независимо от регистрации прав на недвижимость. Однако для выдачи свидетельства о праве на наследство нотариус обязан проверить состав наследства, что в вашем случае невозможно из-за отсутствия кадастрового учета дома (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Порядок действий следующий:
1. Получите у нотариуса постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на невозможность идентифицировать объект (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате).
2. Обратитесь в районный суд по месту открытия наследства с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом в порядке наследования. В качестве ответчика укажите администрацию муниципального района или сельского поселения (как выморочное имущество, если бы не было наследника). Обоснование иска: ст. 12 ГК РФ (защита прав), ст. 218, 1112 ГК РФ.
3. В исковом заявлении заявите ходатайство об истребовании доказательств: у администрации — выписки из похозяйственной книги (если дом числился как хозяйственный), у налоговой — сведений об уплате имущественных налогов наследодателем, у оператора сотовой связи — данных о нахождении наследодателя по адресу (как косвенное доказательство проживания). Также приложите справку от органов местного самоуправления о введении режима повышенной готовности или КТО, запрещающего доступ в населенный пункт (ст. 56 ГПК РФ — освобождение от доказывания обстоятельств, подтвержденных нормативными актами).
4. Суд, руководствуясь ст. 55 ГПК РФ, вправе принять любые письменные доказательства, включая старые технические паспорта (если сохранились), квитанции об оплате электроэнергии, свидетельские показания. Отсутствие техплана в условиях, когда его изготовление объективно невозможно и подтверждено официально, не является основанием для отказа в иске (аналогия с Постановлением Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 о наследовании самовольных построек при отсутствии разрешений, если не нарушены права иных лиц).
5. После вступления решения суда в законную силу оно является единственным основанием для государственной регистрации права собственности (ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Росреестр не вправе требовать техплан, если суд уже установил факт существования объекта и право на него.
По сути: техплан вы сейчас не сделаете, это факт. Росреестр без него действительно откажет. Но вам и не нужно сейчас регистрировать право собственности в обычном порядке. Ваша задача — получить судебное решение о признании права собственности на дом в порядке наследования. Вот как работает система: суд не требует документов, которые невозможно получить. Подавайте исковое заявление (не особое производство, а именно иск) к администрации сельского поселения или к кому-то как к ответчику. В иске пишите: дом принадлежал отцу, потом матери (фактически принявшей наследство), после ее смерти наследник — вы. Приложите свидетельства о смерти, справку нотариуса о том, что наследственное дело открыто, но свидетельство не выдается из-за отсутствия техплана. А также приложите официальный ответ от местной администрации или от управления ГО и ЧС о том, что въезд в село запрещен, проведение геодезических работ невозможно. Суд примет это как объективное препятствие. Ходатайствуйте о назначении экспертизы по документам (если есть старые фотографии, справки из сельсовета) или о приобщении сведений из ЕГРН о земельном участке (он-то точно учтен). В итоге суд вынесет решение, которым установит, что вы являетесь собственником дома. С этим решением идите в программу переселения — для них это основание. В Росреестр потом подадите на регистрацию на основании решения суда, техплан у них запросить никто не сможет, если суд не требовал. Ездить туда не нужно — все через суд по месту вашего жительства.
Здравствуйте. Ситуация действительно тяжелая, но не безнадежная. Закон не требует от наследника невозможного. Поскольку выезд на участок запрещен и опасен, получить техплан стандартным путем вы не можете. Это обстоятельство является уважительной причиной для суда. Вам нужно подавать в суд иск не просто о включении в наследство, а о признании права собственности на дом в порядке наследования. В качестве доказательств приложите: справку от нотариуса о невозможности выдать свидетельство из-за отсутствия кадастрового учета, официальный документ (из администрации или МЧС) о запрете на посещение населенного пункта, любые старые бумаги на дом (договоры, справки БТИ прошлых лет, похозяйственные книги), показания свидетелей, которые помнят дом. Суд в такой экстремальной ситуации может установить факт владения и пользования домом наследодателями и признать право собственности за вами без постановки на кадастровый учет. Это решение станет основанием и для Росреестра, и для программы переселения. Не отчаивайтесь, соберите все, что есть, и идите в суд по месту вашей регистрации или по месту нахождения дома (с ходатайством о рассмотрении дела без вашего выезда в опасную зону).