Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста
1. Два собственника 1/2 доли у каждого на землю и на дом
2. По Нотариально заверенной доверенности (от 2-го собственника) Первый собственник продает и землю и дом своей маме.
Соответственно, — собственники сейчас ранее Первый собственник и его мама.
Первый собственник хочет достроить дом и присоединить землю к уже имеющейся недвижимости. (мама не возражает).
Вопрос:
1. Если ранее везде доли были по 1/2, то в дальнейшим доли будут пересмотрены или же так же останется 1/2 каждому?
2. И если выше упомянутый 2-й собственник решит обанкротиться, как потом могут быть пересмотрены доли после выше указанных действий?
Подскажите пожалуйста
1. Два собственника 1/2 доли у каждого на землю и на дом
2. По Нотариально заверенной доверенности (от 2-го собственника) Первый собственник продает и землю и дом своей маме.
Соответственно, — собственники сейчас ранее Первый собственник и его мама.
Первый собственник хочет достроить дом и присоединить землю к уже имеющейся недвижимости. (мама не возражает).
Вопрос:
1. Если ранее везде доли были по 1/2, то в дальнейшим доли будут пересмотрены или же так же останется 1/2 каждому?
2. И если выше упомянутый 2-й собственник решит обанкротиться, как потом могут быть пересмотрены доли после выше указанных действий?
Здравствуйте. Ситуация не безнадежная, но требует осторожности. Сначала успокою: то, что второй собственник продал свою долю вашей маме по нотариальной доверенности — сделка законная, и пока ее никто не оспорил, вы с мамой — полноценные хозяева по 1/2. Теперь по делу.
Достройка дома и присоединение земли. Если вы (первый собственник) за свои деньги достроите дом (увеличите площадь), то по закону (ст. 245 ГК РФ) имеете право на увеличение своей доли. Мама не возражает — это хорошо, но устного согласия мало. Чтобы в будущем не было споров (например, при продаже дома или разделе наследства), лучше оформите письменное соглашение о перераспределении долей с учетом вашего вклада. Без него формально доли останутся 1/2. С землей сложнее: если вы купите соседний участок и захотите «присоединить» его к общему, то новый участок будет вашей личной собственностью, если оформите на себя. Но если вы планируете расширить общий участок (на котором стоит дом) — нужно согласие мамы и процедура перераспределения земель.
Теперь о главном риске — банкротство второго собственника. Да, он уже не собственник, но сделка купли-продажи доли вашей маме может быть оспорена в рамках его банкротства. Особенно если она прошла менее чем за три года до его банкротства, а цена была ниже рыночной или у него уже были долги. Если суд признает сделку недействительной, доля (1/2 дома и земли) вернется в конкурсную массу. Тогда ваш дом окажется в долевой собственности с финансовым управляющим. В такой ситуации суд может пересмотреть доли с учетом вашей достройки, но это будет долгий и нервный процесс.
Что делать? Не спешите с достройкой, пока не оцените риски банкротства второго. Попросите его (или узнайте через открытые источники) — подавал ли он заявление о банкротстве, есть ли у него крупные долги. Если сделка прошла больше трех лет назад — риск минимален. Если меньше — посоветуйтесь с юристом, возможно, стоит зафиксировать рыночную цену сделки и платежи (чтобы доказать равноценность). И обязательно оформляйте увеличение доли после достройки письменно, чтобы при любом раскладе ваши вложения были защищены.
По первому вопросу: после достройки дома за свой счет первый собственник вправе требовать увеличения своей доли (ст. 245 ГК РФ), но пока нет соглашения с мамой или решения суда — доли останутся 1/2. По второму: банкротство второго собственника (продавшего долю) создает риск признания сделки купли-продажи недействительной, если она совершена в период подозрительности (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Тогда доля вернется в конкурсную массу, и суд может пересмотреть доли в доме с учетом этого.
Добрый день. Как адвокат, специализирующийся на банкротстве и недвижимости, сразу предупреждаю: ваша ситуация содержит два скрытых риска, о которых молчат юристы в интернете.
Риск №1. Достройка дома без изменения долей. Вы вложите деньги, увеличите площадь, а юридически останетесь собственником 1/2. Мама не возражает сейчас, но потом могут возникнуть споры с наследниками, с кредиторами или при продаже. Согласно ст. 245 ГК РФ, лицо, произведшее за свой счет неотделимые улучшения, вправе требовать увеличения своей доли. Но это не происходит автоматически. Если вы не оформите письменное соглашение с мамой о новом размере долей (или не получите решение суда), то суд при споре будет исходить из 1/2. Еще хуже: если мама вдруг передумает или ее доля перейдет к другому лицу (например, по наследству), доказать ваш вклад будет сложно. Алгоритм: составьте у нотариуса соглашение об определении долей после реконструкции, указав, что новая площадь дома распределяется пропорционально вкладу. Если мама откажется — подавайте иск об увеличении доли.
Риск №2. Банкротство второго собственника (того, кто продал долю). Это главная мина. Сделка купли-продажи доли вашей маме может быть оспорена в деле о банкротстве продавца по ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве №127-ФЗ. Основания: 1) сделка совершена в пределах трех лет до принятия заявления о банкротстве; 2) цена была ниже рыночной (даже на 10-20%); 3) на момент сделки у продавца уже были неисполненные обязательства перед другими кредиторами. Если суд признает сделку недействительной, доля вернется в конкурсную массу. Тогда у вас на доме и земле появится новый сособственник — финансовый управляющий, который будет продавать эту долю с торгов. Ваши вложения в достройку не спасут долю от реализации, но вы сможете потребовать компенсацию (зачет улучшений) или право преимущественной покупки. Однако это долгие суды.
Что делать до начала достройки: запросите у второго собственника (продавца) письменное подтверждение, что на момент продажи он не был неплатежеспособен и сделка не подпадает под признаки подозрительной. Убедитесь, что прошло более трех лет с даты сделки, либо получите от него нотариальное заявление об отсутствии кредиторов и процедур банкротства. Если срок менее трех лет — не вкладывайте серьезные деньги в дом, пока не убедитесь, что банкротство ему не грозит (например, он официально работает, нет судебных исков). В идеале — дождитесь истечения трехлетнего срока с даты сделки, а потом стройте. Если строительство не терпит — оформляйте все улучшения так, чтобы их можно было отделить (например, мебель, отделка) или зафиксировать нотариально.